| 當附近商圈「稍微」成形 |

投資客通常會在自住客不想買的時間點進場，因為此時重劃區的商圈未發展起來，並且多數的自住客根本不會了解這些區域未來有哪些重大建設或是商家進駐。而投資客會在建商購地時與政府的一些重大建設就看出一些趨勢，此時入場會比等到這些地方發展起來都還來的便宜許多。但是風險就是假如發展不如預期或是許多重大建設只是政客在選舉前開的空頭支票，到時你想賤價賣出，都不是一件容易的事情。

預售屋換約是本次房地合一2.0打擊的重點對象之一〔但其實還是有很多逃稅手法〕，在房地合一2.0〔2021.07.01〕還沒出來前，是投機客短期在預售屋市場賺取暴利的手段，房地合一2.0出來後就是多了35%~45%的稅讓政府分一杯羹。

舉個例子：當你買一間預售屋價格為1,000萬元時，你想要以高出50萬元的金額賣出〔也就是1,050萬元〕，此時預售屋讓渡書的金額就會寫1,050萬元。看樣子你是1,000萬賺到50萬元，感覺很少？但事實上以預售屋的繳款方式來說，你可能在不到一年的時間只繳了10%的訂金〔也就是100萬元〕，因此等於不到一年的時間用100萬元去賺取50萬元，這利潤高得嚇人？

而在房地合一2.0之前，這50萬元是會納入你隔年的綜合所得稅裡面，因此有些高所得的人會找人頭來買賣。就如上述在去年買的投資建案〔建照下來前只需繳10%〕，在買的時候想說進可攻〔預售屋換約〕、退可守〔租人也很划算〕，於是當看到群組有人想要以高於50萬元的價格來買的時候就出售了。

而在房地合一2.0之後，預售屋的2年內換約就是45%的稅，但有3%上限30萬元的免稅額度，因此以上面1,000萬元賣1,050萬元的例子來說，他實際上要繳納的稅是〔50-30〕×45%=90,000元的稅。這也是政府為了打擊短線投資客因此所收取的高昂稅額。

實際上呢？一種正規做法是投資客會把稅額再加上去來讓買方承擔，因此他可能開出1,066萬元的價格，30萬的免稅額度加上〔66-30〕×0.55=198,000元，等於屋主實拿49萬8,000元。投資客開出了1,066萬元的價格扣完稅後，還是實拿50萬元現金回來。

那你會想說：買家又不是白癡，大不了不買。沒錯，所以有些投資客又會採取另一個逃稅手段，就是收受現金並且讓渡書的合約做低。

假設投資客就是要淨賺50萬元，因此預售屋讓渡書的金額會寫1,030萬元〔30萬元免稅額度〕，但是換約當天要在現場給予20萬元現金〔不留紀錄，逃稅〕，這樣投資客就會淨賺50萬元，但對於自住客的缺點就是：將來你賣房認列成本只能是預售屋讓渡書的1,030萬元，而並非是多給現金的1,050萬元。

對於自住客來說：假設你自用住宅住滿6年後的稅率其實滿低的〔10%~20%〕，並且有400萬的免稅額度，因此有許多從投資客接手的自住客也會傾向於部分給予現金，讓賣家逃漏稅來降低要拿出的頭期款+投資客利潤。

這也是逃避此次政府推出的房地合一2.0的一種手法〔逃稅手段〕，當然買家可以不接受堅持申報稅額〔讓渡書金額寫正確金額〕，賣家也可以加價賣〔讓渡書金額寫上含稅的金額〕，這就得看哪方會先妥協。

還有另外一種做法：當附近商圈「稍微」成形，或是重大建設、知名商家「稍微」有進展，如：簽約、動工等等，這時入場的風險會比較低但是利潤也就被壓縮掉，不過等到商圈真正與建設發展起來又是另一波漲勢。很多地方都呈現這樣的走勢，高利潤絕對脫離不了高風險，如果覺得利潤高但風險很低，那只是沒察覺到真正的風險而已。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。