| 搞清楚恆大是如何「崛起」？|

恆大是否會成為中國的「雷曼兄弟」？中國監管層顯然已經意識到恆大「倒下」後可能帶來的連鎖反應。

中國央行和銀保監會約談恆大高管，要求恆大「積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定」。潛台詞是：恆大的問題，不是一家企業的存亡，而且關於整個樓市，乃至金融穩定。

這麼說並不誇張？恆大1.97萬億的總負債中，有息負債總額〔債券、銀行貸款等〕為5718億元。

根據恆大給政府部門的信件，恆大負債涉及超過128家銀行和逾121家非銀行機構。除此之外，還有一萬多億來自恆大利用監管較少的影子銀行進行的融資，其中就包括：信託、理財產品和商業票據。

就商業票據而言：恆大開給供應商、合作方的商業憑證，約定到期付款，並無擔保，風險極大。很多中國企業，例如：從事代理銷售的易居，從事裝修的金螳螂，從事建材的三棵樹，都累積了數十億至數千萬不等的商票，一旦無法償付，數以千億的壞賬，勢必衝擊整個行業。

2008年美國投行雷曼兄弟倒閉，引發交易對手的危機，最終使全球市場陷入癱瘓，雖然分析師們無意將恆大與雷曼兄弟作類比，但一些投資者擔憂會有類似的危機蔓延風險。

資產管理專家說：「如果像預期的那樣，恆大出現債務違約並進行重組，那怎麼可能不蔓延。再者還有其他開發商處境相似，無法獲得流動資金，而且借貸規模過高。」

不過，不少分析師認為：目前最迫在眉睫的擔憂是發生房地產行業崩潰，而不是雷曼式的金融危機；恆大若賤賣資產可能會破壞價格體系，導致那些高槓桿的房企們崩潰，使這個佔中國經濟四分之一的行業陷入癱瘓。目前，已有中國多地政府出台政策，「防止房價過快下跌」。

但值得玩味的是，日前恆大發佈公告，稱已新聘兩家公司，作為聯席財務顧問，共同評估公司目前的資本架構，研究流動性情況，探索所有可行方案。而其中一家公司為華利安諾基，當年就參與了雷曼兄弟破產案。

搞清楚這個問題，先要搞清楚恆大是如何「崛起」的。恆大的崛起與中國經濟發展大勢密不可分。

2008年，為應對金融危機，北京推出「四萬億」計劃，大量投資湧入基礎設施建設，再加上寬鬆的信貸政策，房地產迎來一波強力上漲。

2010年到2014年，中國房價不斷飆升，直至2014年5月開始連跌近一年。當時的中國地產企業「老大」萬科認為：行業狂飆突進的「黃金時代」已經過去，進入精耕細作的「白銀時代」。

彼時的恆大顯然並不贊同這一判斷，開啟了激進擴張之路。

中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式〔預售制〕；向銀行借貸數以億計的資金買地，之後幾個月內就開盤售樓，收回數倍資金，接著再把這筆錢投入買更多的地，借更多的債，開更多的盤。

恆大也概莫能外，區別是，負債率更高，周轉更快，拿地更多。

與此同時，2016年中國開啟一輪棚改貨幣化，簡而言之就是將城市中難以配套的老破小的區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

這一政策造成當時中國樓市「量價齊升」，恆大通過激進的高槓桿操作，搭上政策的「東風」，瞬間膨脹，當年就成為中國第一大房企。

然而，背後的風險也開始累積，並逐步引起監管層的警惕。

中國銀保監會主席表示：上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。