| 低預算搞定全室裝修 |

想以低預算改造房子，有二個非常重要的原則：不動格局、善用軟裝佈置，也就是採用「輕裝修」工法：

1、不動格局
我們的共居公寓使用的是「家庭式公寓」的格局，它之所以適合，就是因為他本身的格局符合共居族群對「家」的想像，既然公寓本身的格局就已經滿足家的想像，我們又為什麼需要大動干戈地再去變更它的結構與格局呢？要盡可能地保留原始樣貌才是。

況且，不只是「增建」需要錢，「拆除」也是需要錢的，已經建好的隔間牆，如果要拆除再重建，勢必會造成費用的大幅提升，還會面臨結構安全和裝修法規的問題，所以輕裝修的第一個原則，就是「不要去改變格局」，也不要更動浴廁及廚房的位置，掌握這個原則，就能先省下幾十萬的費用。

如果「不動格局」，5層樓以下的集合式公寓是不需要申請「室內裝修許可」的，除非你要「新增廁所或浴室」、或是「新增兩間以上的居室」，這兩條其實是針對老公寓被拿來改套房的「隔套條款」，只有產權為同一人或透天厝的不用管隔套條款。

6層樓以上的集合式公寓就一定要申請室內裝修許可，也就是說如果要拿電梯大樓、華廈來做，不管你在幾樓，只要有符合裝修定義的行為，例如：增加房間，哪怕只有增加一間，都必須申請室內裝修許可，會增加至少6萬的費用，如果有管委會就更麻煩了，還會被要求按日支付清潔費、裝潢保證金、梯廳需要鋪設保護措施等等，整體的裝修成本會比5樓以下公寓多出10萬，記得要將這些成本也評估進去。不過裝修許可只有在雙北市實施的比較嚴格，其他地區多半是等檢舉再補申請就可以了，台北市是被檢舉就會開罰，罰鍰是6~30萬，新北市寬鬆一點，第一次會稍微通融。

如果要新增隔間，請使用「輕隔間」，也不要考慮使用水泥磚牆，因為凡是涉及水泥，不但工期會拉很長，現場環境也會泥濘髒亂。輕隔間有兩種作法，一是請木工用木材角料來搭骨架，二是請專門的輕隔間廠商用C型鋼來搭骨架，不論何種都可以在中間放置隔音棉，兩側再用矽酸鈣板或石膏板封板。輕隔間工法安靜快速，不到一天就能做完，未來如果要拆除也簡單方便，至於大家擔心的「隔音問題」，其實是一種迷思，你知道KTV都是用輕隔間嗎？難道KTV不在乎隔音嗎？隔音效果的關鍵是「板材」還有「裡面塞的東西」，我們在出租房使用單層9mm矽酸鈣板（兩側各一層），中間塞24K玻璃棉或60K岩棉，沒有被租客抱怨過隔音問題。而以上建材也都具有防火、隔音、耐熱的效果，現在新建住宅大樓的隔間牆幾乎都已改用輕隔間取代磚牆了，不要再有「水泥隔間」比較好的迷思。

而軟裝佈置的油漆、壁紙、窗簾、貼地板、木地板、放家具、換燈具等，本來就「不屬於裝修行為」，就更不需要申請裝修許可了。

哪些你不該拆？

凡遇「水泥磚牆」你不應該拆。如果你不懂結構技術，水泥磚牆的拆除就應該要經過結構技師的確認，有些師傅大主大意地跟你說：「可以拆啦？免驚？」這種風險你是承擔不起的；水泥牆拆除要動用重器械工具，拆除的過程會讓整棟樓的鄰居以為鬧地震，可怕的噪音一定會驚動鄰居來敲門「關心」，就算是公寓不用申請裝修許可，鄰居也一定會是你最強大的施工阻力。如果是木板隔間、輕鋼架隔間，不涉及結構上的承重問題，拆除也相對容易，不靠電動器械就能手動完成，也不會有震動的噪音，才是可以考慮拆除的。

凡遇「水路經過」你也不該拆。浴室、廚房這些有水管經過的地方，不要輕易拆牆拆地板，因為遇水就要做防水，又常常是貼磁磚，拆牆就要拆磁磚，拆完你還要重新貼，水路配管也很貴，如果是為了換水管，用「明管」的方式會簡單很多，不需要挖了又補。有時候我們被迫需要拆浴缸，老公寓很容易出現老舊破損或單純只是顏色很恐怖的浴缸，拆除要很小心不能破壞到防水層，不然真的是「會花」（閩南語熄火，前功盡棄之意），弄不好樓下還會上來大罵：「你漏水到我家了？」

老公寓真的沒事不要亂拆東西，除非你今天是買來自住要花大錢砍掉重練。有些人覺得輕鋼架天花板、架高地板、牆壁封板很礙眼，愉快地全部拆光光，然後發現天花板的角落怎麼發霉這麼厲害，牆壁怎麼濕濕的，要死了原來是為了要遮蔽滲水問題才這麼做的，現在歹誌大條了，要花更多錢來做防水，或是重新封回去。

2、善用軟裝佈置

所謂的軟裝，就是在硬體工程完成後幫房子「化妝」的工作，包括：油漆、地板、壁紙、窗簾、燈具、家具及佈置品的陳列，這些工作的成果決定一間房子最後呈現的美感，而且相較於硬體工程的成本，費用比較彈性可控。

儘管不懂設計，如果能自己畫出簡單的圖面，不但能提高和師傅的溝通效率，還能減少出錯機會？

由於我們採用輕裝修作法，硬體工程含量不高，因此對於設計圖的細節要求也不高，主要用於「確認家具擺放方式及尺寸」，這是自己繪圖最重要的意義，因為空間大小用目測太主觀，如果沒有事先畫圖，很可能出現家具進場之後才發現床太大、沙發就是差了1公分擺不進去的窘況，預先畫圖就能夠避免這樣的情況發生。

在決定要拿下房子之前，事前對屋況的評估是非常重要的，要將翻修預算控制在30萬內，就不能拿沒有隔間的開放式格局、大面積滲漏水、窗戶嚴重破損、沒有浴廁、像是廢墟一般的房子，如果涉及到大量隔間、漏水修補、鋁窗更新、或是新建浴廁，預算很容易就超過30萬，這是在簽約之前就需要謹慎評估的。

在30萬的預算當中，我們需要分配花費的輕重緩急，以下是通常情況之下我的各項花費配比，如果每一個項目都要花到頂，那很容易會破30萬，所以需要依物件條件選擇哪些必花、哪些可以省一些，例如：電路系統是必須改的，又必須花到10萬，而冷氣屋主又沒有配，必須花5~7萬裝冷氣，這時成本就已經超過了預算的一半，剩下的每一個項目就必須再三斟酌去做整體成本控制，像是家具家電就不能用太高級的、油漆可能要自己DIY、廚房還要不要花錢換系統櫃等等。

輕裝修改造並不是一定要找到專業人士或是花大錢才能做，最重要的是「巧思」，有時只要改變顏色就能讓空間氛圍產生巨大的變化。有一間和室改造的案例：原先暗沈沒有生氣已經變成儲藏室的經典和室，我們只是把顏色全部漆白、換了燈具、重新貼了地板，空間瞬間從日式和風變成法式現代風，而油紙拉門被我改造成透明的法式鐵件風，整個改造成本只有15,700元，很多人以為少打了一個零。

不喜歡又不想拆或不能拆的櫃子、木頭家具，也可以簡單用DIY刷漆的方式改變風格，很多時候我們覺得很醜的東西，其實只是顏色的問題，換個顏色、改個小零件就會很不一樣？

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。