| 買房人的必修學分 |

屋況愈糟的房子，愈有殺價空間，裝潢美美的房子會把裝潢成本加倍算進房價裡，房價反而失真。

俗話說：「嫌貨才是買貨人」，但是該怎麼「挑毛病」，才能挑得內行、挑得懂門道，讓屋主或是房仲業務員知道你是識貨的行家？更能因此把這些瑕疵，當成談判議價的有利籌碼？

外在的問題

1、一樓有營業使用
一樓做營業使用有好有壞，如果是像便利超商這種商店，可以增加生活的便利性；若是像早餐店這種商店，則可能會引來蟑螂等害蟲。不管是哪一種商店，你都可以用「我比較喜歡純住家，不喜歡樓下有商店」為由，來作為議價籌碼。

另外，如果樓下是網咖、電玩店等商店，半夜還燈火通明，最好就不要考慮，以免出入份子複雜，影響樓上居住安寧。

2、與隔壁建築體的棟距太近
都會區地狹人稠，許多建築物都比鄰而立，A戶的後陽台可能就面對B戶的後陽台，甚至連後棟人家炒菜的聲音都聽得一清二楚，此時若房價合理，還可以考慮，若故意在房仲或屋主面前嫌棄這個缺點，可增加殺價空間。

3、生活便利性不夠理想
如果離超商、超市、傳統市場、公車站很遠，要採買生活日用品需要花點交通時間，這時候就可以用「我們家每天都會開伙，光買菜就是個大問題」為由來殺價。

4、位在大馬路旁
位在大馬路邊的房子壞處就是：「吵」，且灰塵多，但如果生活型態是早出晚歸的上班族或是學生，白天幾乎都不在家裡，就勉強可以接受，並加裝氣密窗來隔絕噪音。唯一例外的是高架橋旁的房子，因為即使入夜後，還是會有車流經過，且高速呼嘯疾駛，會影響睡眠品質。

5、社區公共空間不夠整潔
社區中庭、閱覽室或是每棟大樓的入口處、逃生梯的樓梯間等公共空間，若遭住戶私用，例如：停放腳踏車、放置私人物品等，代表住戶素質並不是很好。

內部的問題

很多人看房子喜歡看起來漂漂亮亮的裝潢屋，寧願多花一點錢來買；看到破爛的房子反而直搖頭，根本連殺價都不想殺，即使房價便宜也不考慮。事實上，這反而是因小失大的購屋策略？

屋況愈糟的房子，愈有殺價空間，裝潢美美的房子會把裝潢成本加倍算進房價裡，房價反而失真，且還把原先的屋況做了完美隱藏；未來搬進去後，才發現這裡會漏水、那裡水管不通，反而更糟糕。

這種「後天失調」的缺點反而是議價的好幫手。以下便針對買中古屋最常見的問題，教你怎麼挑毛病。

一、漏水問題，包括：
1、因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水；
2、裂縫問題引起的牆壁滲漏；
3、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良，產生的窗台滲水；
4、浴廁與廚房管線老舊導致的漏水；
5、樓上住戶水管漏水引起你家天花板上方落水管及糞管漏水問題。

如果房子有滲漏水問題，代表未來要花一筆錢請人抓漏與重做防水工程，這也是一筆可觀支出，可以用這個大缺點來用力殺價。

二、水管阻塞或水壓不足
房子老舊，水管年久失修，就會產生阻塞狀況，影響排水速度。建議可以將洗手槽或是浴缸放滿水，再拔除栓塞，測試排水速度。

如果住在高樓層，也容易發生水壓不足、水流量弱的情況，雖然這未來可以透過安裝加壓馬達來克服，但也算是屋況瑕疵，也可以用來議價。

三、管線老舊
屋齡多老，才需要擔心管線老舊的問題？一般來說：屋齡超過15年以上的話，就可以請水電師傅來檢查一下管線；若超過20年，最好將水電、瓦斯管線全部換掉，避免水管生鏽、堵塞或破裂。另外，電線的總負荷容量與電線老舊問題也要一併處理，以免發生跳電或電線走火的危險。

四、主要樑柱出現裂痕
牆壁上的裂痕有可能是施工時，工法未照步驟來，或是該等待的乾燥期不夠就上了新的水泥、油漆等，導致牆壁出現裂痕，但不至於影響結構安全。若是樑柱出現裂痕，尤其是接縫轉折處就要特別小心，這種要是地震時所產生的裂縫，最好請專業技師來鑑定是否有違結構安全。

五、木作家具已遭蟲蛀
櫥櫃、衣櫃、玄關鞋櫃、木地板等家具，若先前未經防蟲處理，有可能會遭蛀蟲、白蟻咬蝕，如果發現原有裝潢已經有蛀蟲破壞痕跡，代表未來可能要重新打掉，等於要再花一筆費用。以上5個問題都可以透過裝修工程來處理，只是會增加不少成本，著眼於未來的裝修費用也得算入購屋總成本中，建議你要咬住這些細部瑕疵不放，大膽向屋主或是房仲業者要求降價空間。

房產專家提醒：如果要去看預售屋，除了要把目標區域的中古屋、新成屋的行情完整的搜尋一遍外，最重要的，是要掌握這個區域在過去這幾年的發展狀況；若是重劃區，區域推案多少、銷售狀況、進駐狀況、生活機能等，這幾年變化都要注意，避免於陷入銷售人員話術製造的迷霧中。

魔鬼藏在細節裡，仔細觀察，才可以避免花大錢、卻又會後悔。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。