| 房貸族到底省多少利息錢 |

不少人認為，當前的低利環境，可謂購屋好時機，但買房要辦理貸款時，除了房貸利率以外，也應考量該物件的銀行鑑價，因為鑑價結果，將會影響貸款成數，若買房時想拉高貸款成數、降低自備款，房產經理人建議：第一步就是多找幾家銀行來「鑑價」。

現在該轉貸嗎？

降息後，房貸族到底省了多少利息錢？經理人舉例：假設一名年輕人才剛以「青年安心成家購屋優惠貸款方案」買房，貸款30年期共800萬元，降息前，利率為1.44%；降息1碼〔0.25%〕後，為1.19%。

若以本息平均攤還、一段式利率計算，降息前，原本這半年需繳納利息為57,280元，降息後，則為47,324元，共可省下9956元。

現因紓困政策緣故，4到9月加碼降息1碼，等於這段期間房貸利率僅0.94%，因此這半年所繳的利息總和為3萬7374元，相當於半年省下1萬9906元、每月平均少付3000多元，不無小補。

房貸族近期經常詢問，是否該將房貸向別家銀行轉貸，以取得更優惠的利率；經理人說：其實不見得划算，因為轉貸時有帳管費、手續費、貸款設定登記規費、代書費、塗銷費及違約金等，林林總總算下來，轉貸成本最高可能破10萬，未必比較省。

不少民眾在買房前，只知道手中擁有多少「自備款」，卻未將銀行「鑑價」結果納入考量，經理人舉例：有位民眾原本預估手中有200萬自備款，假設買下一間1000萬的房子，但申請貸款時，銀行鑑價卻只值900萬，放貸8成為720萬，變成自備款需準備280萬元，若買房預算抓太緊，預期外、需多支付的自備款差額，可能就付不出來？

房屋鑑價時，因各銀行放款策略不一，應多找幾間銀行鑑價。一般來說，銀行鑑價的標準有：買賣價格、區域地段、屋況、格局、借款人財力及信用狀況。

房產經理人說：以銀行鑑價標準，以買賣價格而言，銀行若認為價格過低或過高，甚至經手人非公正仲介或代書，評估的價錢，可能就會比較低；區域地段則因銀行考量增值能力及轉手性，所以蛋黃區的貸款成數，會比蛋白區高。

另外，除了屋況佳、格局方正的房子，銀行鑑價及貸款成數較高外，借款人的財力及信用狀況，也會影響到貸款成數，這些都是民眾買房前必須注意的事項。

而什麼樣的房子，貸款成數較高？經理人說：以房子本身條件而言，臨近捷運站、路段佳的房子，成數一定較高，因為轉手性及抗跌性都較強，但如果是偏僻、空屋率高的區域，貸款成數可能會稍低一些。

考量屋齡，舊房子若位於好區域，貸款成數通常也會較高。以屋況而言，若想拉高貸款成數，民眾在挑房時，屋況差、公設比高、有高架橋、死巷路沖等風水問題、凶宅、違法頂加，以及附近有嫌惡設施的房子，都應該儘量避開。

目前銀行給各種房型的貸款成數不一，若預售屋最高能貸8成、套房約5到6成、新成屋7到8成、中古屋5到8成，建議民眾買房貸款時，除考量上述條件外，與銀行建立良好信用往來，也相當重要。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。