| 用對方法貸款不卡關 |

資金浪潮加上低利環境，推國內房市急升溫，沒預料到房市會好成這樣？除了原本的剛性需求外，投資置產族群也開始進場，房市能見度提高，樂觀看待。

中古屋核貸成數不足的例子在市場上屢見不鮮，主因在於消費者對於中古屋的核貸方式有所誤解。

銀行在審核中古屋貸款時，會依據以下幾點做出判斷。

市價：銀行會查閱實價登錄，或是請房仲提供成交資訊，當作鑑價的參考，但為了降低放款風險，通常會將市價打個折。

屋齡：按照法規，建築物有所謂的「耐用年數」，當屋齡越高、耐用年數越短，房屋的殘值就越低，鑑價和貸款成數也會因此較低。

座落地段：若物件位於蛋黃區，鑑價和貸款成數通常較高，反之若位於蛋白區，甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區，鑑價和貸款成數就會相對較低。

屋況：室內格局、採光通風、屋況瑕疵等，也會影響銀行對價格的判斷。

借款人財力、信用：這是銀行決定貸款成數時「最重要」的因素，若借款人任職大企業，有穩定薪資收入，且沒有信用瑕疵，即使房屋條件不佳，也有機會貸到「鑑價」的8成以上。其次，若借款人本身財力、信用條件較差，但可提供「夠力」的保證人，一樣有機會貸到較高成數。

只要房屋座落條件不是太差，借款人本身也沒有信用瑕疵，中古屋的核貸成數通常會是成交價的7成。換句話說：購屋人最好準備3成以上的自備款，較不會發生資金短缺的問題。

某些中古物件會將裝潢甚至家具、家電費用統統包在售價裡，將總價墊高，有些買方會誤認為賺到了，然而實際上申請房貸時，銀行評估的還是房屋本身的價值，並不會因為附帶裝潢、家具、家電而拉高鑑價，因此多出來的價差不能和房屋一起貸款，必須加在自備款裡，對買方來說可能反而是一種負擔。

至於房價走勢，過去預售屋市場頻讓利，擠壓中古屋價格，但房市回溫後，預售市場讓利現象不再，中古屋價格不再受壓抑，讓兩個市場均走熱。整體來說，雙北市中古屋價穩量增，中南部則微幅上漲。

展望未來房市，在大量資金挹注下，房市今年底前都是樂觀的。不過，對於明年過後，保守看待，關鍵仍在新冠疫情，因國際疫情未歇，疫情發展的情況仍牽動房市，疫情不息，房市就須審慎。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。