| 代銷和房仲有不同的面向 |

代銷和房仲有不同面向的學習，兩者之間有共同處和不同處。其中，代銷的專案專一在特定案子，工作內容包山包海，包含案子的規劃、銷售、人員訓練、客戶募集、和地主及建商的談判等；代銷的業務負責工作相對簡單，不需開發案子，主要在現場面對買方做個案介紹和強化，客戶過來想辦法留住客戶。

仲介要去開發物件找房子來賣，家家戶戶拜訪，面對被拒絕、挫折和競爭，因為同一物件有很多同業競爭，賣方也會考試仲介對房子的了解有多少，以及房子值多少錢，賣方也會關心仲介有沒有買方。此外，若價格很高仲介還須跟屋主協商，也要做很多廣告和行銷才能吸引買方，若買方不懂就要從區域行情想辦法讓他快速了解，直到買方能夠認同和接受，才能進一步談物件價格。

此外，買方也可能看上其他物件，仲介就要面臨很多競爭，而買方也會問這一間和另外一間相比如何，若仲介不瞭解另外一間物件，那他根本無法說出其中的差別，客戶會無法接受。熬到最後假設物件終於成交，但賣掉後就「歸零」了，變成沒有案子，要再重新開發，不像代銷業者，一棟大樓有幾十戶到上百戶要賣，同一大樓有好幾戶可供買方選擇，但仲介不太可能，一次成交一戶，賣掉之後再重新開發。

仲介需要培養單打獨鬥的能力，以人為主，協助買方媒合合適物件，也要熟悉商圈發展，而人和人之間的互動非常重要，不能得罪買方和賣方。此外，經紀人之間的競爭力非常大，關係既緊密又緊張，合作性高、競爭力也強，容易成為好友也容易反目互不往來。

不動產店長表示：代銷針對某一案場，只要了解案場所有內容，例如：建材、工法、附近建案比較、環境等；房仲不管是在高雄乃至全台灣，客人提到的問題都要去了解，產品從套房、2~4房、住宅、公寓、店面、土地都要去接洽，不侷限於同一案件，也要了解市場變化，必須搭配工具軟體，有系統地進行輔助和支持，另外房仲要主動出擊，拜訪屋主和客戶，進行媒合，而非等客戶自動上門，整體而言：「挑戰性」很高。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。