| 看到現金比較有誠意 |

買屋看好下手，第一步就是要選擇下「斡旋」或「要約」，再來就由房仲出面跟屋主議價。

專家表示：不少仲介會建議買方先給出一筆「斡旋金」，先展現誠意，再去跟屋主議價，斡旋金價格約是買方開價的2%，一般就是5~20萬元不等，看到現金也比較有誠意，是相對常見做法。

買房下斡旋，常會碰到房仲希望加價情況。房仲跟他說：另外有人下斡，出價比他高，但他仍是第一順位，有24小時加價空間。不知道是否真的另外有人下斡？如果有，該怎麼加？如果沒有，是該維持原出價，還是多個幾萬意思一下？

專家表示：一毛不加，買到機會不高，但在加價之前，建議先上實價登錄查一下相類似、時間相近產品的成交價，再依此價格進行微調議價。

屋主和房仲簽售屋契約時，會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論，決定售屋價格，一般來說，當房仲帶看屋時，若是發現客戶有購買意願，便會請客戶出個價格，並且以「斡旋金」或簽「要約書」，來證明非空口說白話、確實具有購買意願。

若下了斡旋，因為家人種種因素，臨時反悔不想買，目前屋主也還沒決定要賣，該怎麼做才能全身而退，是否能直接終止斡旋？

專家解釋說：只要斡旋未轉訂金，就有權更改價格及取消下斡，不過若是臨時對價格要變更，建議以簡訊方式或是更改合約方式，才能確保以後不發生爭議，之後再簽正式的買賣合約。但屋主不滿意買方出價也不考慮降價，議價失敗，仲介理應將告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金，

不過市場實務來說，都是以斡旋為主，議價期限約3~7天，若屋主同意買方出價價格，斡旋金將轉成訂金，反之，若屋主不同意，斡旋金則會無條件退還。此外，政府也規定房仲得提供要約書讓買方自由選擇。要約書屬於下斡旋的另一種形式，差別是不須先付出現金，兩者法律上的效應一樣。專家補充說：斡旋金違約的話，是付多少賠多少，而要約書則不同，根據政府規定，違約金為買方出價的3%，要比單純下斡旋責任風險最大。

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

歡迎來和小畢研究「房地產投資」這門課。