| 瞭解仲介們的遊戲規則 |

看上了仲介委賣的物件，理論上要約書雖可和斡旋金制度並行使用，但從實際面來看，單憑一紙要約書，屋主不太可能輕易相信買方的購屋誠意，議價成功可能性自然比支付斡旋金低，且要約書對買賣雙方違約事件並無相關罰則加以約束，無異為日後交易糾紛埋下伏筆。

在斡旋金與要約書的取捨之間，購屋人不妨以自己的購買意願為考量，如果購屋意願普通，可以選擇簽立要約書的方式議價，但如果遇上十分中意的房子，而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度，那麼以支付若干斡旋金的方式議價，往往較能達到令人滿意的議價結果。
看上十分中意的物件，我們可以用「斡旋金」表示誠意，請仲介幫忙議價。不過，如果你以為仲介收了斡旋，就會開始幫你運作議價，那可就錯了？要先攪清楚，仲介針對這個物件是「單數斡旋」還是「複數斡旋」？

「單數斡旋」是指：當仲介確定收了你的斡旋，就會停止帶看「這個」物件。開發屋主的業務會把鑰匙收回來，停止讓其他業務帶看，先專注幫你和屋主談價格。

「複數斡旋」則是指：即使收了斡旋，仍繼續帶看，開放所有對這物件有興趣的買方都可以下斡旋出價，再針對斡旋出價最高的買方跟屋主議價。為了爭取成交的機會，即便已經收了斡旋，各帶看的業務仍會電話回報其他買方出的價格，並希望你再加價，才有談的機會。

「單數斡旋」比的是下斡旋的「時間」，只要價格有機會成交，仲介願意收斡旋，接下來就等仲介回報和屋主溝通的結果，和是否願意出來議價。而「複數斡旋」比的是下斡旋的「價格」，下斡旋的時間順序反而不是那麼重要。一般來說，稀有釋出的物件或指名度高的社區為了抬價，通常會集中帶看並採「複數斡旋」，創造熱賣與搶案的氛圍，當然，對買方也就比較不利。

針對「單數斡旋」和「複數斡旋」應該如何因應呢？如果是「單數斡旋」，基本上是先出價先談，只要價格有機會成交，仲介就會努力幫忙運作，讓屋主出來談，所以「搶時間」是主要的策略。如果是「複數斡旋」，就需要隨緣了。由於「複數斡旋」很容易不小心就追價追得太高，所以一定要事先做好功課，了解行情，並設定好自己的預算上限，只要超過上限，不管仲介怎麼鼓吹都不要衝動追價。

有趣的是，如果是「複數斡旋」，而仲介約你和屋主出來談，那請記得不要再加價了，因為你的價格在第一輪的紙上出價已經勝出，不僅是所有買方中出價最高，而且已接近屋主底價，仲介才會約你出來談，這時候請好好守住你的價格，避免買貴了。

下次看到心儀的物件，考慮下斡旋前，記得跟仲介「問清楚」遊戲規則，才能擬定你的議價策略？

房地產無論未來是漲？還是跌？都是你要了解的「工具」，在不同的時機都有不同的賺錢策略，但若只是觀望而遲遲不敢下手，那麼房產的漲跌只是一則「新聞」，而跟你沒有關係？

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